ใครคือผู้รับผิดชอบสาธารณูปโภคหมู่บ้านจัดสรร ตามกฎหมาย
หมู่บ้านจัดสรร ถ้าจะพูดได้ถูกต้องตามกฎหมาย คือการจัดสรรที่ดิน เป็นการจำหน่ายที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อย เมื่อรวมกันแล้วต้องมีตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยทำเพื่อประโยชน์ในทำการค้า มีพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำกับและควบคุมอยู่
ในอดีตมีการใช้กฎหมายฉบับก่อน คือประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับ 286 นั้น มีปัญหายุ่งยากที่เจ้าของโครงการไม่ดูแลหรือปล่อยทิ้งร้างสาธารณูปโภค และทำให้มีความชำรุดทรุดโทรมของทรัพย์สินส่วนกลาง จึงเป็นปัญหาที่ใครต้องรับผิดชอบดูแลให้คงสภาพดีใช้การได้อย่างเดิม ทำให้ได้มีการออกพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 2) ขึ้นมาแก้ปัญหาและใช้บังคับแทนปประกาศคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว
การซื้อบ้านจัดสรร บริเวณหมู่บ้านจัดสรรจะมีรั้วรอบขอบชิด มีถนนตั้งแต่ทางเข้าหมู่บ้าน มีป้อมยามไว้คอยอำนวยความสะดวกในการเข้าออกหมู่บ้าน มีระบบไฟฟ้าน้ำประปาให้ใช้ มีสวนสาธารณะให้เดินเล่นยานเย็น โดยพ่อแม่อาจจะพาลูก ๆ มาเล่นที่สนานเด็กเล่นได้ มีสโมสรพร้อมสระว่ายน้ำให้ลูกบ้านได้ผ่อนคลายในวันหยุด ก็จะต้องมีผู้รับผิดชอบสาธารณูปโภคที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านตามกฎหมายดังกล่าว บทความนี้ขอไล่เลียงผู้รับผิดชอบว่ามีใครบ้าง
ผู้จัดสรรที่ดิน คือผู้ประกอบการธุรกิจขายบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่เป็นบรัษัทใหญ่ ๆ กันทั้งนั้น เป็นผู้ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เมื่อได้รับอนุญาตแล้ว พื้นที่บริเวณหมูบ้านจัดสรรทั้งหมดตามโครงการ ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดสาธารณูปโภคตามแผนและโครงการที่ได้รับอนุญาต และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรนั้น โดยผู้จัดสรรมีเป็นผู้รับผิดชอบ นั่นหมายความว่าการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามโครงการที่กำหนดให้คงสภาพดังเช่นเดิม และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์ลดหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ โดยผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นจากหน้าที่ดังกล่าวได้ด้วยการยื่นความประสงค์ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ความรับผิดชอบมีไปจนกว่าจะมีการตั้งนิติบุคคลหมู้บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้าน เป็นผู้รับโอนสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรร หรือผู้ประกอบการ เพื่อจัดการดูแลสาธารณูปโภคต่อนั่นเอง ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต้องจัดตั้งนิติบุคคลและทำการรับโอนในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วัน โดยผู้ซื้อจัดการประชุมผู้ซื้อที่ดินทั้งหมด เพื่อจะได้ขอมติการจัดตั้งนิติบุคคล โดยมีการจัดทำข้อบังคับ รวมไปถึงการตั้งตัวแทนเพื่อไปยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลให้เรียบร้อย แต่ถ้าผู้ซื้อไม่ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลให้แล้วเสร็จ ซึ่งหากผู้จัดสรรที่ดินยังประสงค์จะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค สามารถดำเนินการได้ 2 วิธี คือ
1.ยื่นคำขออนุมัติดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่ง เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
2.ดำเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ต่อพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา แห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่
หน่วยงานของรัฐ เทศบาล หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น เป็นหน่วยสุดท้ายที่จะรับผิดชอบในกรณีที่มีการโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์แล้ว ผู้ซื้อก็ไม่สามารถที่จะจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีหน้าที่รับผิดชอบได้อีก โดยเป็นไปตามกฎหมาย พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
ท่านจะเห็นว่ากฎหมายฉบับนี้คุ้มครองผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้ออย่างมาก ในอดีตเป็นประกาศของคณะปฏิวัติฉบันที่ 284 ซึ่งถือว่ายังมีปัญหาอยู่มาก รัฐบาลในสมัยนั้นเห็นว่าควรปรับปรุงให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน จึงได้ตราพระราชบัญญัติฉบับนี้ให้ใช้บังคับตั้งแต่นั้นมา และได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมฉบับที่ 2 เมื่อปี พ.ศ.2558
โดย บอย ขายบ้านศรีราชา
